| Наемни отношения | , , |

Устен и конклудентен договор за наем

Напоследък все повече зачестиха оплакванията от клиенти на кантората, свързани с проблеми с наемодателя. В основата на тези проблеми е не регламентираното ползване на наетите помещения, разбирани от повечето потребители като “наем на черно”. Настоящата статия има за цел да внесе яснота относно правното третиране на такъв вид отношения и да запознае потребителите с основните им права в подобни случаи.

1. Основни положения при устни и конклудентни договори
2. Разлики между устен и конклудентен договор за наем
3. Последсвия от устен или конклудентен договор
4. Съвети за практиката и реакция при злоопотреби от страна на наемодателите

1. Основни положения при устни и конклудентни договори
В Германия (в голяма степен за разлика от България) съществуват ограничен брой договори, за които законът предвижда писмена форма (нем. Schriftform) като предпоставка за валидност. В още по-редки случаи се изисква нотариална заверка на даден договор (като основен пример може да се даде купуването на недвижима собственост, учредяване на дружество с ограничена отговорност и др.). Що се отнася до договорите за наем на жилища, законът не предвижда писмена форма като необходимост за валидността на договора. Дори напротив – в § 550 от гражданския кодекс (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB – http://www.gesetze-im-internet.de/bgb) се казва, че срочен договор за наем за повече от 1 година, който не е сключен писмено, важи като безсрочен. Ще рече, че липсата на писмена форма не само не прави договора невалиден, но дори понякога е в интерес на наемателя, който получава всички права от един безсрочен договор.

От горното следва, че валиден договор за наем може да се сключи както устно (страните са се разбрали за основните точки по договора – жилище, наем, срок) така и конклудентно (страните не са се разбирали за нищо, от общото им поведение следва, че са съгласни с основните точки по договора – наемодателя предоставя фактически жилището за ползване, наемателя плаща редовно наем). Последното е потвърдено и от върховния градски съд в Германия – Bundesgerichtshof, BGH (BGH ZMR 2005,781,782; BGH WuM 1998,767 – http://lexetius.com/2005,1512)

2. Разлики между устен и конклудентен договор за наем
В немското (а и в българското) процесуално право, всяка страна, поддържаща изгодно за нея твърдение, следва да го докаже. Поради тази причина доказателството за сключен устен договор може да бъде доста трудно, дори невъзможно, в случай че наемодателя отхвърли твърдението като невярно. Наемателят трябва да докаже устната уговорка, което в подобен случай може да се случи само с показания на свидетели. Наемателят като страна по делото не може да бъде свидетел.

На помощ тук идва конструкцията на конклудентния договор – в този случай наемателят следва да докаже, че жилището му е предоставено от определено време (съдебната практика говори тук за “достатъчно дълго време” или “längere Zeitraum”) и де факто се плаща наем за въпросното помещение. В този случай на наемодателя се пада трудната задача, да изложи и докаже факти, които опровергават фактическите договорни отношения (напр. – парите не са давани за наем, а за нещо друго, помещението не е предоставено и т.н.).

Обобщено може да бъде казано, че при фактическо предоставяне на жилищно помещение срещу плащане на наем, за наемодателя ще е доста трудно да опровергае съществуването на договорни отношения – било то устни или конклудентни.

3. Последствия от устен или конклудентен договор
Както споменах горе, наемателя получава в случай на сключен устен или конклудентен договор всички права, които би получил и с писмен такъв. За наемателя означава основно, че договорът не може да бъде прекратен от страна на наемодателя без важна причина. Немското законодателство различава основно между два вида прекратяване (Kündigung) на договор за наем – безсрочно (außerordentliche Kündigung) и срочно (ordentliche Kündigung). И в двата случая са необходими причини за прекратяването. При безсрочното прекратяване това биха могли да бъдат закъснение с плащането (с повече от два наема, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB), използване на жилището за други цели (напр. за комерсиална дейност вместо само за живеене), при прекратяването със законовия срок (в зависимост от продължителността на договора от 3 до 9 месеца, § 573c Abs. 1 BGB) – напр., че наемодателят има нужда от апартамента за собствено ползване или за ползване от членове на фамилията му, която нужда тои трябва да докаже.

Неверни са както твърденията, че устно сключен договор може да бъде прекратен по усмотрение на наемодателя по всяко време, така и предположението, че договор въобще няма, в следствие на което наемателят може във всеки един момент да бъде изхвърлен от жилището.

4. Съвети за практиката и реакция при злоупотреби от страна на наемодателите
От гореспоменатото следва, че сключването на устен или конклудентен договор е свързано известни с негативи за наемателя, който е изложен на постоянна правна несигурност. Поради тази причина, такива договори следва да бъдат избягвани. Ако ситуацията е такава, че се налага компромиса с наемане на жилище без документ, обезателно не трябва да се извършват никакви плащания, които не могат да бъдат доказани – санитарният минимум е при плащането на ръка да се изисква квитанция (Quittung), най-добре е плащанията да се извършват по банков път. Препоръчва се също така и присъствието на свидетел, който при настъпил спор да може да потвърди евентуалните устни уговорки, плащания на ръка и подробности около ползване на жилището.

При неправомерно прекратяване на договора:

  • от изключителна важност е да не се подписват никакъв вид документи, особено ако съдържанието не е ясно;
  • също така е за препоръчване да не се напуска жилището, тъй като след това може да е трудно да се докаже, че въобще е живяно вътре. При отказ от страна на наемателя да напусне, наемодателят е този, които трябва да заведе дело и с решението от него евентуално да прати съдя изпълнител, който да изпълни присъдата за напускане. Това може да трае месеци. Ако наемодателят Ви принуждава да напуснете незабавно, извикайте полиция на мястото и не напускайте в никакъв случай жилището доброволно. Полицията в този случай няма как да установи, дали някога сте били във въпросното жилище и ще Ви препрати към градския съд;
  • не се препоръчва да сигнализирате в полицията, освен ако не са Ви отправени лични заплахи или няма опасност със саморазправа – договорните отношения в Германия са в ресора на гражданските съдилища и не влизат в задълженията на прокуратурата и полицията;
  • Свържете се незабавно с адвокат. Правото за наемните отношения в Германия е комплексна тема, с множество правни положения и изключения. Всеки детайл, изглеждащ на пръв поглед незначителен, може в крайна сметка да доведе до загуба на възникналия спор.

Ако сте станали жертва на някои от гореописаните неправомерни действия на някои наемодатели в Германия, можете да се обърнете за съвет към кантората.

Онлайн консултация

Anlicken!

Кирил Киряков | Адвокат

В кантора “Fröhler und Kollegen”
Hüterweg 19, 85748 Garching b. München
Телефон: 089 20312081
Факс: 089 20030169
E-Mail: kanzlei [at] ra-kiryakov.de